Checklist antes de firmar una hipoteca: lo que debes revisar sí o sí

Antes de firmar, la entidad debe entregarte determinada documentación con una antelación mínima de 10 días naturales respecto de la firma del contrato.

Debes tener, como mínimo:

• FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada. Es el documento clave de la oferta hipotecaria y tiene carácter de oferta vinculante para el banco durante el plazo pactado.

• FIAE: Ficha de Advertencias Estandarizadas. Resume advertencias importantes sobre cláusulas o elementos relevantes del préstamo.

• Simulaciones de cuotas si el préstamo es a tipo variable.

• Proyecto de contrato o escritura de préstamo hipotecario.

• Información desglosada de gastos: qué paga el banco y qué paga el prestatario.

• Condiciones de los seguros u otros productos asociados, si los hay.

2. Revisa la FEIN como si fuera el contrato.

La FEIN no es publicidad: contiene las condiciones económicas esenciales de la hipoteca. Antes de firmar, revisa especialmente:

• Importe total del préstamo.

• Duración.

• Tipo de interés: fijo, variable o mixto.

• TAE.

• Cuota mensual inicial.

• Sistema de amortización.

• Comisiones.

• Importe total que acabarás pagando si se cumplen las hipótesis previstas.

• Condiciones de reembolso anticipado.

• Consecuencias del impago.

Si algo de la FEIN no coincide con lo que te han explicado comercialmente, pide aclaración por escrito antes de avanzar.

3. Si la hipoteca es variable o mixta, analiza bien el riesgo de subida de tipos.

En préstamos a interés variable o mixto, no basta con mirar la cuota inicial. Debes revisar:

• El índice de referencia aplicable, normalmente euríbor.

• El diferencial.

• La periodicidad de revisión.

• Las simulaciones de cuota en distintos escenarios.

• Si existe alguna advertencia sobre límites mínimos o condiciones relevantes.

La FIAE debe advertir, entre otros aspectos, sobre los índices oficiales utilizados, la posible existencia de límites al tipo de interés y otros elementos relevantes del préstamo.

4. Comprueba todos los gastos de la operación.

La Ley 5/2019 establece una distribución legal de determinados gastos. En términos generales:

• Tasación: la paga el prestatario.

• Gestoría: la paga el prestamista.

• Aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario: los paga el prestamista.

• Copias notariales: las paga quien las solicite.

• Inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad: la paga el prestamista.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: se paga conforme a la normativa tributaria aplicable.

No firmes sin tener claro el coste real de la operación, incluyendo gastos iniciales, comisiones, seguros y productos asociados.

5. Verifica las comisiones.

Antes de firmar, identifica todas las comisiones que puedan aplicarse:

• Comisión de apertura, si existe.

• Comisión por amortización anticipada total o parcial.

• Comisión por novación.

• Comisión por subrogación.

• Costes asociados a cambios de tipo fijo a variable o viceversa, si proceden.

La ley reconoce el derecho del prestatario a reembolsar anticipadamente total o parcialmente el préstamo. Puede pactarse un plazo de comunicación previa, pero no puede exceder de un mes.

6. No confundas ventas combinadas con ventas vinculadas.

Una cuestión muy importante: el banco puede ofrecerte mejores condiciones si contratas otros productos, pero no puede imponerlos sin límites.

La Ley 5/2019 establece, con carácter general, la prohibición de las ventas vinculadas de préstamos hipotecarios, salvo excepciones legalmente previstas. Es decir, la entidad no debe obligarte a contratar un paquete cerrado si el préstamo no se ofrece también por separado, salvo en los supuestos permitidos.

Revisa especialmente:

• Seguro de hogar.

• Seguro de vida.

• Seguro de protección de pagos.

• Cuenta bancaria.

• Tarjetas.

• Planes de pensiones.

• Alarmas u otros servicios.

Pregunta siempre:

¿Puedo contratar la hipoteca sin este producto?
¿Cuál sería el tipo de interés sin bonificaciones?
¿Puedo contratar el seguro con otra compañía equivalente?

7. Comprueba el coste real con y sin bonificaciones.

Muchas hipotecas ofrecen un tipo de interés reducido si contratas productos adicionales. Antes de decidir, compara:

• Cuota con bonificaciones.

• Cuota sin bonificaciones.

• Coste anual de cada producto vinculado o combinado.

• Duración mínima exigida de esos productos.

• Consecuencias de cancelar alguno de ellos.

Una hipoteca aparentemente más barata puede resultar más cara si los productos asociados tienen un coste elevado.

8. Revisa las condiciones de amortización anticipada.

Antes de firmar, asegúrate de saber si puedes:

• Amortizar parcialmente.

• Cancelar totalmente.

• Reducir cuota.

• Reducir plazo.

• Hacer amortizaciones sin penalización o con comisión limitada.

La posibilidad de amortizar anticipadamente es importante si esperas recibir ingresos extraordinarios o quieres reducir deuda en el futuro.

9. Entiende cuándo puede producirse el vencimiento anticipado.

El vencimiento anticipado permite al banco reclamar la totalidad de la deuda si se produce un incumplimiento grave. Pero no puede activarse libremente: la Ley 5/2019 establece requisitos específicos.

En préstamos hipotecarios sobre vivienda en los que el prestatario, fiador o garante sea persona física, el vencimiento anticipado exige, entre otros requisitos, que el impago alcance determinados umbrales y que el prestamista haya requerido previamente el pago concediendo al deudor al menos un mes para cumplir.

10. Comprueba el interés de demora.

En préstamos o créditos concluidos por una persona física y garantizados con hipoteca sobre inmueble de uso residencial, el interés de demora está limitado legalmente.

La Ley 5/2019 establece que el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, y solo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.

11. Acude al notario antes de la firma y plantea todas tus dudas.

Antes de firmar la escritura, debes comparecer ante el notario para recibir asesoramiento y para que el notario compruebe el cumplimiento del principio de transparencia material.

El notario debe verificar que has recibido la documentación legalmente exigida y debe explicarte individualizadamente las cláusulas relevantes de la FEIN y la FIAE. Además, deberás responder a un test sobre la documentación recibida y la información suministrada.

Importante: esta comparecencia debe producirse como tarde el día anterior a la autorización de la escritura pública.

12. No firmes si hay diferencias entre la oferta y la escritura.

Antes de la firma definitiva, comprueba que la escritura coincide con:

• La FEIN.

• La FIAE.

• Las condiciones económicas pactadas.

• Las comisiones informadas.

• El tipo de interés.

• La duración.

• Las bonificaciones.

• Los gastos.

• Las condiciones de amortización.

• Los productos asociados.

Si detectas una discrepancia, pide que se corrija antes de firmar.

13. Calcula tu capacidad real de pago.

Más allá de la legalidad de la operación, debes comprobar si la cuota es sostenible. Valora:

• Ingresos netos mensuales.

• Estabilidad laboral o profesional.

• Otros préstamos.

• Gastos familiares.

• Posibles subidas de tipos.

• Gastos de comunidad, IBI, seguros y mantenimiento.

• Ahorro disponible tras la compra.

Una hipoteca no debe evaluarse solo por la cuota inicial, sino por su impacto en tu economía durante muchos años.

14. Conserva toda la documentación.

Guarda copia de:

• Publicidad u oferta inicial.

• FEIN.

• FIAE.

• Simulaciones de cuota.

• Proyecto de escritura.

• Tasación.

• Correos electrónicos o comunicaciones con la entidad.

• Documentación de seguros o productos asociados.

• Acta notarial.

• Escritura firmada.

Esta documentación puede ser importante si en el futuro necesitas reclamar, renegociar o acreditar las condiciones pactadas.

Firmar una hipoteca exige tiempo, comparación y lectura detenida. La normativa española obliga a las entidades a facilitar información clara, documentación previa y asesoramiento notarial, pero la decisión final sigue siendo del consumidor.

Antes de firmar, no te quedes solo con la cuota mensual. Revisa el coste total, las comisiones, los productos asociados, los escenarios de subida de tipos y las consecuencias del impago. Una hipoteca bien entendida es una hipoteca firmada con mayor seguridad.

Nota: Este contenido tiene finalidad informativa y no sustituye el asesoramiento jurídico, financiero o notarial personalizado.